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买了半年的房子却不是我的

我们很难想到，自己出钱购买的房子，最终被告知房子竟然不属于自己。成都一对六旬老夫妻就遇到这件让他们揪心的事了。这对老夫妻低价购买了一套合同房，不曾想到，住进去半年后，老夫妻俩突然收到了一个陌生人的腾房通知。这个陌生人说老夫妻购买的这套房子他已经买下来了，还拿出了房产证，说回国了准备近期搬进来，请夫妻俩赶紧腾房。老夫妻俩慌了，于是到法院起诉却未获支持，最终钱、房两空。

千挑万选，买了个合同房

案件与问题：马老汉和薛婆婆均已年过六旬，因为老家修县际公路，刚好经过老夫妻俩的老房子，二人获得了政府25万元的征收赔偿款。二人决定用所得的赔偿款在成都市一个离女儿较近的小区购置一套一居室的房子。经过仔细挑选，老两口终于在某小区里找到了中意的房子。房主名叫李X，李X说他急需资金偿还银行到期贷款，决定出手自己尚未取得房产证的三套房屋，其中就包括老夫妻俩想要购买的房子。在刚开始得知李X尚未取得所售房屋的产权证时，老夫妻俩还有过犹豫，万一房屋产权过不了户，那所付房款不是打了水漂吗？但李X告诉两位老人，不是急着用钱，是不会低价出售房屋的，并说签了购房合同就给钥匙，两位老人就可以搬进去了，等拿了房产证就与他们过户。那到底什么是合同房呢？

公证员解读：合同房就是依合同取得而尚未办理产权证的房屋。广义的合同房指所有依合同取得但尚未办理产权证的房屋，不论合同类型是购买商品房、经济适用房、限价房，还是拆迁、置换、单位分房等。狭义的合同房是指从房屋开发商处购买的尚未办理产权证的商品房，咱们这起案件中提到的合同房就是狭义的合同房，也是我们公证通常所谈到的合同房。

住了大半年，房子成别人的了

案件与问题：老夫妻俩在寻房过程中了解到李X的房子市值最低也得43万，如今他以40万的价格出手确实令人难以拒绝。在征求女儿、女婿的意见后，老夫妻俩决定与李X达成这笔交易，条件是压12万块钱的尾款，李X也表示同意。李X清退了租房的房客后，老夫妻俩稍作收拾便住进了新房。半年以来，老夫妻俩的日子很是惬意，每天到小区附近的农贸市场里买买菜，再到公园里逛逛，也常常去女儿家看看。没想到，突然一天，一个自称龚X的年轻人找上门来了，说老两口住的房子他半年前就已经买下了，还拿出了房产证，并说要马上搬进来，请老两口赶紧腾房。

老夫妻俩人起初还以为遇到了骗子，但仔细查看小伙手中的房产证后，老夫妻俩崩塌了。老夫妻没办法了，到法院起诉当初的卖房人李X和自称房屋所有人的龚X。后法院查明：李X在取得房产证后并没有及时通知老夫妻俩办理房屋过户手续，而是另行与龚X签订房屋买卖合同，约定将所涉房屋以45万的价格卖给龚X。龚X付款后办理了房屋过户登记，取得了房产证。诉讼期间，李X下落不明。法院判决李X与龚X的买卖合同成立且有效，房屋归龚X所有，并对李X作出了缺席判决，判令李X返还购房款并赔偿老夫妻俩的损失。

我们通常认为购买房屋后既然拿到了房屋的钥匙，还在房子里住了这么久，这个房子应该就是购买人的了，可法院的判决并非如此。这是为什么呢？

公证员解读：这里涉及到一房多卖的情况下房屋归属于谁的问题。一般情况下是根据交易的程度结合购买人在购房时是否知道房屋已经售出来判断的。判断思路是：已经办理房屋权属变更登记手续的，办理者获得房屋的所有权；均未办理登记手续的，由先行合法占有房屋的购买人取得房屋的所有权；对既未办理有关物权登记手续，又未能合法占有房屋的，由先行支付房屋价款的购买人取得房屋的所有权；对于合同均未履行的，由依法成立在先的房屋买卖合同的购买人取得房屋的所有权。如购买人在购买房屋时知道房屋已经售出或与出卖人恶意串通损害他人的利益时，购买人不能取得房屋的所有权。案件中龚X在不知道房屋已经售出的情况下以合理的价格购买了房屋并办理了过户登记，应当取得房屋的所有权。

我国法律采取的是不动产登记公示原则，《物权法》第九条第一款规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依据此条规定，房屋作为不动产只有办理了房屋登记才能进行所有权转移等产权变更。房屋登记是所有权转移必备要件，未经登记不得对抗善意第三人。占有房屋和钥匙，不能作为房屋所有权转移的标志，无论住多久都在所不问。在过户登记前，原出卖人仍可以以房屋所有者的身份与第三人交易。因此，房屋买卖一定要去办理过户登记。所以龚X是合法的房屋所有权人，老马两夫妇不搬也得搬。

购买合同房，风险不少

案件与问题：案例中房屋卖方李X一房两卖，这种情况在我们生活中并不少见。合同房因为它价格便宜，房子在没取得房产证时，李X只能以40万的价格出售给马老汉和薛婆婆，而在取得房产证后，李X立即提价五万出售给龚X。还有一个原因是现代化社区生活的理念，如追求舒适、方便、品质等，近几年已建和在建的商品房周边配套设施都很完备，如交通、医院、学校、商场、公园等，这也是合同房比价格更吸引购买人的地方。所以很多人都不顾合同房的风险而趋之若鹜。除了出卖人一房二买这种情况，购买合同房还存在哪些具体的风险呢？

公证员解答：由于合同房未取得房屋产权证，在购买时无法完成最重要的过户登记这一环节，因此带来巨大的风险。比如第一、房屋未建成，第二、房屋的承建方未拿到工程款而向法院申请拍卖房屋来抵工程款，第三、开发商一房多卖，出卖人未依法取得房屋所有权，第四、因开发商在卖房前已将房屋占地抵押、出卖人是按揭购房或对外欠债，开发商或出卖人无力偿债而导致房屋被查封或执行，第五、出卖人死亡，房屋发生继承，第六、房屋在售出前已经出租而出租人主张优先购买权，第七、出卖人取得房屋后不配合购买人办理过户登记，第八、房屋涨价，出卖人反悔等等。

就合同房买卖而言，公证可以为大家提供的法律服务不在于完全预防风险，因为完全预防是不可能的，只能是相对预防。因为购买合同房的风险大多是履行的风险，不会因为办理了公证而消除。购买狭义上的合同房的，买卖双方可以到公证机构办理预约合同公证。房屋买卖预约合同是指为将来订立房屋买卖合同而订立的合同。该合同明确约定出卖人取得房屋产权证后合理的期限内以一定的价格向购买人出售房屋、签订具体的买卖合同并配合办理过户手续，任何一方反悔需向另一方支付违约金并继续履行合同。

公证机构通过对合同双方主体资格、预约合同内容、房屋状况等的审查，有针对性地提示购房人对房屋状况进行再确认和事后跟踪，使购房人在了解和把握基本风险后再决定是否购买。在买卖房屋履行出现纠纷而诉诸法院时，法院通常都会采纳该公证书。针对现在开发商办理房产证时间的不确定性和出卖人隐瞒已取得房产证的情况，购买人可以要求出卖人到公证机构办理委托公证。即对出卖人签署的委托购买人领取房产证、办理交房手续等事项的委托书进行公证，公证后将该委托公证书交到开发商处备案。这样购买人就可以直接掌握交房和办证的情况了。

生活与法

预约合同公证再确认

当前的房市火热，很多人急于买房。很多购房人在面临高房价时会盲目追求低价格而购买未办理过户登记的房屋，这个时候买房前办理预约合同公证就非常重要。在办理预约合同公证时公证机构会提示预约购买人对房屋状况进行系统的再确认，再确认都包括哪些方面呢？

公证处提示预约购买人对房屋状况进行系统的再确认包括房屋的竣工情况、房屋的交付情况、房屋实际情况及使用情况、预购商品房预告登记情况，出卖人的住址、职业、资产、负债及出卖的原因等方面。有公证后跟踪关注房屋的这些情况，可以排除出卖人事后隐瞒已交付、已办证的事实，排除出卖人一房二卖或不配合办理过户登记等等风险。（小法）

法律小知识

买风险房要谨慎

除了合同房以外，还有经济适用房、限价房、公租房、集资建房、划拨土地建房、农村房、在抵押的房屋这一类的房屋也是难以办理过户手续的，我们在购买时就需要格外慎重。

希望读者朋友们在购买此类房屋时慎重考虑。不要贪图房屋便宜，不要抱着侥幸心理买有风险的房子。要注意运用法律手段保护自己的合法权益。

稿件来源：成都晚报